De huur die je verschuldigd bent voor het pand waarin je jouw horecabedrijf exploiteert, maakt in de regel een fors onderdeel uit van je kostenstructuur. Het is cruciaal er voor te waken dat de kosten in verhouding staan tot de omzet die wordt gegenereerd en juist deze kostenkant staat de laatste tijd als gevolg van onder meer stijgende inkoop- en personeelskosten enorm onder druk.
In dit kader behandelden we in onze bijdrage van november 2022 het mogelijke effect van de huidige torenhoge inflatie op de jaarlijkse huurprijsindexatie en de vraag wat je als huurder van een horecaruimte kunt doen tegen een op basis van de consumentenprijsindex (CPI) berekende buitensporige huurverhoging. Een van de opties die daarbij is genoemd is het recht op huurprijsherziening, maar hoe werkt dit eigenlijk?
Juridisch kader
Het uitgangspunt is dat partijen – huurder en verhuurder dus - vrij zijn in het vaststellen en wijzigen van de huurprijs voor zogenoemde 290-bedrijfsruimte. Het gaat hier om voor het publiek toegankelijke ruimten voor rechtstreekse levering van zaken of diensten, zoals een restaurant, een café, maar ook een lunchroom. Het recht op huurprijswijziging is een (semi-)dwingend recht, wat betekent dat hier niet ten nadele van de huurder in het huurcontract van mag worden afgeweken tenzij de rechter daaraan zijn goedkeuring heeft gegeven. Zonder deze goedkeuring, is een afwijking in het huurcontract ten nadele van huurder vernietigbaar. Op deze vernietigbaarheid kan alleen door de huurder een beroep gedaan worden.
LOFF Advocaten is specialist in de horecabranche en staat horecapartijen, zoals horecaondernemers, leveranciers en (ver)huurders, veelvuldig bij. Voor meer info: www.loffadvocaten.nl
Het recht op huurprijsherziening is geregeld in de wet. Zowel huurder alsook de verhuurder kan vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt indien die niet langer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het is een recht waar afhankelijk van de omstandigheden de huurder óf de verhuurder zijn voordeel mee kan doen en het kan dus leiden tot een verhoging van de huurprijs maar ook juist tot een verlaging. Om de kans te verkleinen dat je als huurder na het doorlopen van een huurprijsherzieningsprocedure en het maken van de daarmee gemoeid gaande kosten, geconfronteerd wordt met een huurverhoging is het verstandig om voorafgaand eerst zelf een verkennend onderzoek te doen naar de huurprijs die huurders van bedrijfsruimten in jouw omgeving betalen. Als de uitkomst hiervan is dat de huren die je buren betalen aanzienlijk lager liggen dan die van jou, dan is dit richtinggevend voor het antwoord op de vraag of een huurprijsherziening zinvol is en je het daadwerkelijk het gewenste voordeel op kan leveren.
Moment van indienen vordering tot huurprijsherziening
Verhuurder en huurder zijn zoals aangegeven vrij om bij het aangaan van een huurovereenkomst een huurprijs overeen te komen. De vordering tot het (nader) vaststellen van de huurprijs kan dan ook niet daags na het aangaan van de huurovereenkomst of op ieder willekeurig moment worden gedaan. Dit kan namelijk pas na afloop van de (initiële of verlengde) overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Dit betekent dat bij een huurovereenkomst in lijn met de gebruikelijke termijnen bij de huur van horecaruimte, namelijk een duur van vijf plus vijf jaar, de huurprijs na afloop van de initieel overeengekomen eerste periode van 5 jaar nader kan worden vastgesteld. Is de eerste huurperiode langer, bijvoorbeeld 10 of 20 jaar, dan kan pas na ommekomst van die periode een nadere huurprijsvaststelling worden gevorderd. Is er sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan kan het telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen of de rechter vastgestelde huurprijs is ingegaan. Herziening van de huurprijs zoals hier bedoeld is in beginsel dus niet mogelijk tijdens een lopende (vaste) huurperiode.
Deskundigenadvies
Een vordering tot vaststelling van een nadere huurprijs moet onderbouwd worden met een deskundigenadvies. Uitgangspunt hierbij is dat huurder en verhuurder in gezamenlijk
overleg één of meer deskundigen benoemen. Komen zij daar in onderling overleg niet uit, dan kan de rechter op verzoek van een van de partijen een deskundige aanwijzen. De huurprijs waartoe de deskundige adviseert moet gebaseerd zijn op de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatste, zoals die hebben gegolden in een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan het instellen van de vordering. Bij bepaling van de geadviseerde huurprijs wordt dus gekeken naar de huurprijs die in de markt wordt betaald voor vergelijkbare bedrijfsruimte. Belangrijk is het om hierbij te realiseren dat deze vergelijking zich niet enkel op horecaruimte hoeft te richten, ook andere detailhandelsbedrijfsruimte zoals bijvoorbeeld kledingwinkels – met een in de regel hogere huurprijs dan horecaruimte - mogen hierin betrokken worden.
Een tweede aandachtspunt is het feit dat bij bepaling van een nadere huurprijs rekening wordt gehouden met de huurprijzen over een periode van vijf jaar. Met toepassing van deze referentieperiode heeft de wetgever willen voorkomen dat nadere vaststelling van de huurprijs teveel wordt beïnvloedt door conjuncturele schommelingen, die anders mogelijk zouden kunnen leiden tot plotselinge en excessieve huurprijswijzigingen. Een bescherming dus voor huurders in tijden van snel stijgende markthuren, maar - andersom beschouwd - een nadeel voor huurders in tijden van sterk dalende markthuren.
Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse
Bij het beoordelen van de vergelijkbaarheid van panden wordt onder meer rekening gehouden met factoren als de ligging, grootte, indeling en bereikbaarheid, maar ook de vraag of de huurprijzen van de (op zichzelf) vergelijkbare bedrijfsruimten al dan niet aan een vrije ontwikkeling van het huurprijsniveau zijn onttrokken. Denk in dit laatste geval aan de situatie waarbij een verhuurder een monopoliepositie in een stad of aan een marktplein heeft. In een dergelijk geval kan een rechter oordelen dat andere, buiten het monopoliegebied gelegen panden in de vergelijking betrokken moeten worden.
De invulling van het begrip ter plaatse hangt af van de hoeveelheid vergelijkingspanden in de buurt van het gehuurde. Uitgangspunt is dat de vergelijkingspanden bij elkaar in de buurt dienen te liggen. Als het gehuurde een horecapand is, dan moet in eerste instantie worden gezocht naar vergelijkingspanden binnen hetzelfde horecagebied. Als er in de buurt onvoldoende vergelijkingspanden zijn, moet worden bekeken of ergens anders op een vergelijkbare locatie vergelijkingspanden beschikbaar zijn.
Wijze van vaststellen
De rechter baseert zich bij de vaststelling van de huurprijs in de regel op het uitgebrachte deskundigenadvies. Hij is hier echter niet aan gebonden en kan hier – uiteraard wel gemotiveerd – vanaf wijken. Mocht het niet mogelijk zijn om de rechter – wegens bijvoorbeeld het ontbreken van voldoende vergelijkspanden – van een voldoende onderbouwd deskundigenadvies te voorzien, dan maakt de rechter een schatting aan de hand van de gegevens die hem wel ter beschikking staan. De uitkomst van een herzieningsprocedure laat zich – zeker in dat geval – lastig voorspellen.
Ingangsdatum nieuwe huurprijs
Uitgangspunt is dat de nader vastgestelde huurprijs geldt vanaf de dag waarop de huurprijsherziening is gevorderd. Dit betekent dat de herziene huurprijs vanaf het moment van vaststelling met terugwerkende kracht – soms wel tot jaren terug - ingaat. Doelstelling van het als huurder aangaan van een huurprijsherzieningsprocedure is uiteraard om de huurprijs omlaag te krijgen. Wees je er echter van bewust dat op het moment dat de huurprijs onverhoopt wordt verhoogd, jij als huurder geconfronteerd met een nabetalingsverplichting. Als huurder dien je vanaf het tijdstip van instellen van de vordering tot huurprijsherziening dan ook rekening te houden met de mogelijkheid dat de huur verhoogd wordt, tref hier dan ook een voorziening voor.
Toepassing voor omzetgerelateerde huur
De huidige wettelijke regeling voor het herzien van de huurprijs sluit niet goed aan bij een (al dan niet gedeeltelijk) aan de omzet gerelateerde huurprijs. Immers moet volgens de wet gekeken worden naar vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, waarbij de contractuele bestemming in beginsel niet van belang is. Een horecaruimte kan dus vergeleken worden met een kledingwinkel. Dit terwijl bij omzethuur de contractuele bestemming en daaraan gekoppeld de te behalen marges binnen die bewuste branche juist wel van (doorslaggevend) belang kunnen zijn. Dit neemt echter niet weg dat ook een omzetgerelateerde huur herzien kan worden, waarbij de nader door de rechter vastgestelde huurprijs ook weer een omzethuur kan zijn maar ook omgezet kan worden in een vaste huurprijs. Andersom zal een rechter dit niet toepassen. Is de oorspronkelijk overeengekomen huur geen omzethuur, dan zal de herziene huurprijs niet ineens aan de omzet gerelateerd worden.
Tot slot
Hoewel sprake is van een gematigd positief beeld voor de horeca in 2023, staan de kosten en daarmee de winstmarges binnen de branche onder druk. Dit wordt versterkt door de extreme inflatie, die – in het onverhoopte geval dat je verhuurder deze onverminderd doorberekend - kan leiden tot een forse huurverhoging. Een beroep op nadere vaststelling van de huurprijs kan in een dergelijke situatie mogelijk een uitweg bieden. Van groot belang is het wel om hierbij rekening te houden met het feit dat voor de vaststelling van de huurprijs in dat geval gekeken wordt naar de huurprijs van vergelijkingspanden over de afgelopen vijf jaar en dus uitdrukkelijk niet naar de actuele markthuur. Alvorens je dit middel inzet is het daarom verstandig zelf vooronderzoek te doen en advies in te winnen bij een huurprijsdeskundige of een advocaat die huurrechtspecialist is.
Blijf op de hoogte
Wil jij op de hoogte gehouden worden van het laatste lunchnieuws en één keer per week de digitale nieuwsbrief van Lunchroom ontvangen? Schrijf je dan hier in voor de nieuwsbrief.
