Een hot topic momenteel, het effect van de torenhoge inflatie op de jaarlijkse huurprijsindexatie. Niet alleen word je als horecaondernemer geconfronteerd met energiekosten die in extreme mate toenemen.
Je hebt daarnaast ook te maken met steeds verder toenemende personeelslasten (als personeel überhaupt al te vinden is) en inkoopprijzen die keer op keer maar verhoogd blijven worden door leveranciers. En alsof dit alles dan nog niet genoeg is, kan de inflatie in veel gevallen ook nog leiden tot buitensporige huurverhogingen. Kun je als huurder van een horecaruimte hier iets tegen doen?
Wat is huurprijsindexering?
Het merendeel van de in Nederland gevestigde horecabedrijven is gevestigd in een pand dat niet tevens eigendom is van de horecaondernemer. Het pand wordt veelal gehuurd van de vastgoedeigenaar en in de regel wordt daarbij voor vastlegging van de overeengekomen huurvoorwaarden gebruik gemaakt van de model huurovereenkomst van de ROZ (zijnde de Raad voor Onroerende Zaken; een platform voor professionele partijen in het vastgoed). In dit model – maar overigens in bijna alle huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten - staat een mogelijkheid tot huurprijsindexatie opgenomen. De huurprijsindexatie kan gezien worden als een inflatiecorrectie, het is een fluctuerend percentage dat afhankelijk is van de jaarlijkse stijging of daling van consumentenprijzen. Met deze bepaling bouwt een verhuurder het contractueel recht in om jaarlijks de huurprijs te verhogen met het dan geldende indexcijfer. Van deze mogelijkheid maken de meeste verhuurders ook dankbaar gebruik.
LOFF Advocaten is specialist in de horecabranche en staat horecapartijen, zoals horecaondernemers, leveranciers en (ver)huurders, veelvuldig bij. Voor meer info: www.loffadvocaten.nl
De wijze waarop deze jaarlijkse verhoging wordt berekend staat uitgewerkt in de op het ROZ-model van toepassing zijnde algemene bepalingen. Het voert in het kader van dit artikel te ver om de formule waarmee de verhoging wordt berekend in detail te behandelen, belangrijk om te weten is dat voor de bepaling van de huurverhoging aangesloten wordt bij de consumentenprijsindex (CPI). De CPI wordt maandelijks berekend en gepubliceerd door het CBS en geeft het prijsverloop weer van een pakket aan goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door alle Nederlandse huishoudens. En daar waar het CPI, de basiseenheid dus die gehanteerd wordt voor de bepaling van de hoogte van de huurprijsindexering, in de maand september vorig jaar nog 2,7% bedroeg, is dit nu een jaar later maar liefst 14,5%!
Wat kun je ondernemen ter voorkoming van een te hoge huur als gevolg van huurprijsindexatie?
Het CBS publiceert naast de CPI ook een inflatiecijfer waarbij – in tegenstelling tot de CPI - geen rekening wordt gehouden met bepaalde productcategorieën waarvan de prijzen sterk kunnen schommelen. Denk hierbij aan voeding, energie, alcoholhoudende dranken en tabak. Dit inflatiecijfer wordt de kerninflatie genoemd. Vanuit verschillende brancheverenigingen wordt momenteel aangedrongen op gebruik van de kerninflatie voor bepaling van de jaarlijkse huurprijsindexatie. Dit dus in plaats van de CPI. Bij gebruik van de kerninflatie namelijk zal de huurprijs nog altijd verhoogd kunnen worden door de verhuurder, deze ligt namelijk (prijspeil september 2022) op 5,7%. Dit is echter een percentage dat door het gros van de huurders als vanzelfsprekend beter op te brengen is dan de hiervoor genoemde 14,5% op basis van CPI.
Hoewel het gebruik van de kerninflatie door verhuurder bij berekening van de jaarlijkse huurprijsindexatie in beginsel niet afdwingbaar is in het geval CPI contractueel is overeengekomen, is het zeker verstandig om dit in een gesprek met je verhuurder over de jaarlijkse huurprijsverhoging als alternatief aan te dragen. Een argument dat daarbij gebruikt kan worden is dat het niet meer dan redelijk is om uit te gaan van de kerninflatie, nu bij bepaling hiervan de hogere energieprijzen – die in de regel op basis van de huurovereenkomst toch al voor rekening van de horecaondernemer komen - niet meegenomen worden.
Overeenkomen van een vast indexatiepercentage
In lijn met de hiervoor aangedragen maatregel, waarbij ter bepaling van de huurprijsindexatie gebruik gemaakt wordt van de kerninflatie in plaats van de CPI, ligt ook de volgende oplossing waarbij je in overleg met je verhuurder tot een vaste (en lagere) indexatie probeert te komen voor de resterende duur van de huurovereenkomst (of een nader te bepalen tijdvak van bijvoorbeeld 5 of 10 jaar). Deze afspraak houdt in dat voor de overeen te komen periode de jaarlijkse indexatie bepaald wordt op een vast percentage. Een percentage in dit kader zou bijvoorbeeld 5,5% kunnen zijn, zijnde de gemiddelde CPI over de afgelopen 2 jaar. Een oplossing die wellicht voor dit moment betekent dat de verhuurder genoegen moet nemen met een lagere huurprijsindexatie, maar in de (onzekere) toekomst ook tot de situatie kan leiden dat hij een hogere index dan de op dat moment geldende CPI kan hanteren. Niet te voorspellen is immers of de indexering weer gaat dalen en zo ja: met hoeveel, of dat deze wellicht ook nóg verder gaat stijgen. Het grote voordeel van deze maatregel is dat het duidelijkheid biedt, voor beide partijen. En daarnaast is het, hoewel nog altijd fors, een verhoging die door de huurder vaak wél op te brengen is en daar heeft een verhuurder natuurlijk ook groot belang bij ervan uitgaande dat een bestendige huurrelatie wordt nagestreefd.
LOFF advocaten schrijft maandelijks een juridische bijdrage voor Lunchroom. Andere artikelen lees je hier.
Huurprijsherziening
Een andere optie waar, afhankelijk van de duur van huurovereenkomst, gebruik van kan worden gemaakt is de mogelijkheid tot huurprijsherziening. Huurprijsherziening is een recht (geregeld in de wet) waarvan zowel door verhuurder als ook door huurder gebruik gemaakt kan worden op het moment dat een van de partijen meent dat de huurprijs niet meer overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Bij de vaststelling van de huurprijs wordt gekeken naar de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatste, gedurende een referentieperiode van vijf jaar voorafgaand aan het verzoek. Nu in het overgrote deel van die vijf jaars-periode geen sprake was van de huidige torenhoge indexeringen, kán een huurprijsherziening leiden tot een lagere huurprijs. Dit betekent overigens niet dat deze (nieuw vastgestelde) huurprijs niet ook weer zal worden geïndexeerd. Echter, een hoge indexatie over een lagere (herziene) huurprijs scheelt uiteraard wel. Het juridisch kader van het recht op huurprijsherziening, waaronder begrepen voorwaarden waaronder een dergelijke vordering ingesteld kan worden, is een onderwerp waar wij in een latere bijdrage uitgebreider en in breder perspectief op terug zullen komen.
Onvoorziene omstandigheid?
Sinds de uitbraak van de coronacrisis is er veel te doen over het recht op huurprijsvermindering. Met een beroep op de onvoorziene omstandigheid (als bedoeld in artikel 6:258 BW) hebben huurders inmiddels al in veel gevallen een verlaging van de huurprijs weten te realiseren. Kan de hoge inflatie waar we momenteel mee geconfronteerd worden ook beschouwd worden als een onvoorziene omstandigheid die recht geeft op huurprijsvermindering is dan de logische vraag. Het antwoord op deze vraag moet – mede gebaseerd op de huidige stand van de rechtspraak - zijn dat dit (net als de economische crisis uit 2008 overigens) niet als een onvoorziene omstandigheid wordt beschouwd. Ja; de inflatie is extreem, en ja; bij het aangaan van de huurovereenkomst zullen de huurder en verhuurder hier wellicht geen rekening mee gehouden hebben. Maar partijen hebben wel bepaald hoe om te gaan met de indexering; hiervoor is zelfs een rekenmethodiek opgenomen in de huurovereenkomst. Het op deze grond bij de verhuurder afdwingen van een verlaging van de op het ROZ-model gebaseerde huurprijsindexatie is daarom vrij kansloos. Overigens kan deze uitkomst uiteraard anders zijn als partijen van het ROZ-model afwijkende indexering-afspraken hebben gemaakt, of de CPI-indexatie toepassen terwijl er in het geheel niet over indexatie is afgesproken. Het is in dat kader de moeite waard om de huurovereenkomst er nog even op na te slaan.
Let op bij vergeten indexering!
Het is – tot slot - goed om je te realiseren dat in het geval de verhuurder vergeet om de indexering door te voeren, je nog niet automatisch onder de indexering uitkomt. De verhuurder kan namelijk de indexering alsnog achteraf doorvoeren en met terugwerkende kracht, in de regel tot vijf jaar terug, betaling hiervan vorderen. Het enkel niet doorvoeren van de indexering in een of meerdere elkaar opeenvolgende jaren, brengt dus niet gelijk met zich mee dan daaruit afgeleid kan worden dat de verhuurder afziet van de indexering. Maak je met verhuurder dus afspraken over het in enig jaar niet doorvoeren van de indexering, dan is het – alleen al vanuit bewijsrechtelijke oogpunt - verstandig deze afspraak schriftelijk te laten bevestigen.
Aanbevelingen
Het is verstandig om met je verhuurder in gesprek te gaan ingeval van een forse huurprijsindexatie. Zeker als de huurprijs als gevolg van de indexering op een niveau komt dat vanuit de exploitatie niet meer verantwoord op te brengen is. Treed in overleg om te bezien welke oplossingen mogelijk zijn en kom je hier niet uit, schakel dan een jurist en/of een huurprijsdeskundige in. Nog beter is natuurlijk om voorafgaand aan het sluiten van een huurovereenkomst de indexatie goed te regelen. Sta je op het punt om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan of ben je over een bestaande huurovereenkomst aan het heronderhandelen? Probeer dan met betrekking tot de huurprijsindexatie een maximum af te spreken. Dit brengt evenwicht tussen partijen voor wat betreft dit aspect nu in dat geval niet alleen meer sprake is van een minimum voor de verhuurder (het ROZ-model voorziet namelijk alleen in een opwaartse aanpassing van de huurprijs), maar ook van een maximum dat aan jou als huurder doorberekend mag worden. En om te voorkomen dat je in de toekomst door verhuurder verrast kunt worden met vergeten indexatie zoals hiervoor bedoeld, is het raadzaam om in de huurovereenkomst op te laten nemen dat het recht op het doorvoeren van een huurprijsindexatie over enig jaar vervalt indien hier niet binnen 6 maanden, gerekend vanaf die bewuste indexeringsdatum, aanspraak op is gemaakt. Voorkomen is immers beter dan genezen.
LOFF Advocaten is specialist in de horecabranche en staat horecapartijen, zoals horecaondernemers, leveranciers en (ver)huurders, veelvuldig bij. Voor meer info: www.loffadvocaten.nl
Blijf op de hoogte
Wil jij op de hoogte gehouden worden van het laatste lunchnieuws en één keer per week de digitale nieuwsbrief van Lunchroom ontvangen? Schrijf je dan hier in voor de nieuwsbrief.
